【松本市】農地の売却には条件があります
〇農地の売却に関する相談が増えています
ここ数年、松本市や塩尻市などのいわゆる中信地域のご出身で、他県で長らく生活されている方から、「故郷の農地を売却したい」とご相談いただく機会が増えています。
松本で生まれて、就職や進学で上京し、そのまま都市部で暮らしていて、松本の自宅と土地は誰も継がなかったから、自分が相続して管理してきたけれど売却して整理したい、という方などです。
ご相談者様の寂しい気持ちが凄く伝わるご相談になり、専門職として気合が入ります。
ただ、売却可能かどうかは、農地特有の「条件」があります。
〇農地を売却するための条件
農地については、優良農地を保護し、無秩序な開発による農地荒廃を避けるため、農地法によってその売却には制限がかけられています。
・「市街化区域」の農地を売却するには
市街化区域では、農業委員会に「届出」を行わないと農地の売却はできません。
・「市街化調整区域」の農地を売却するには
郊外の、元々は農家さんが多い地域です。
市街化調整区域の農地は、農業委員会の「許可」を得ないと、売却できません。
・どちらにも当てはまらない場合
上記の2種類に分かれていない地域もあります(非線引き地域)。その場合には、個別に市町村で確認が必要です。
〇売却許可は難しい?
・市街化区域の農地
市街化区域の農地については、宅地や雑種地などの農地以外への転用目的で売却する場合は、届出だけでOKです。
・市街化調整区域の農地
(1)農地のまま使用する前提で売却をする場合
きちんとその土地を農地として使える人にしか許可が下りません。
具体的には、農家資格があり、一定以上の耕作面積があり、きちんと耕作できるための農機具や、距離的な近さなどが必要とされます。
(2)農地を宅地や雑種地に転用する場合
その農地が「青地」と呼ばれる土地類型である場合(農業振興地域内の農用地区域)厳しく転用が制限されますので、転用できるケースはまれです。
所有者の一定の範囲の親族が「農家住宅」を建てる場合などが、例外です。
農業振興地域内の農用地区域外の土地(いわゆる白地)であれば、青地よりは転用はしやすくなりますが、やはり許可が必要となります。
〇農地の売却を検討する際に気を付けること
これまで見てきたように、「許可が下りるか」という点も重要ですが、もう一点、重要な点があります。
「その農地に需要があるか」という点です。
需要がなければ、いくら売りたくても、そもそも買い手が全く見つからない農地もあります。
しかし、意外とこの検討がなされていない場合が多いと感じています。
「買った当時はみんなで奪い合うように農地を買った」
「優良農地と言われていた」
「構造改善(土地区画整理)をした土地だから需要はあるはず」
このように思っていても、実際は下記のような理由で、買い手がつかない土地も多いのです。
・水利権のない田畑
・荒廃した農地
・農機具が入れない農地
・道路に面していないので宅地転用が出来ない
・ぶどう棚、朽ちたりんごの木がそのままになっている
・地域に同様の農地がたくさんあって、余っている
こういったケースでは、土地改良・有効活用を行う余裕のある大規模農家や農業生産法人、隣地所有者に買っていただく(もしくは贈与する)という方法で、農地を手放す方策を検討していきます。
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