【松本市】農地の売却には条件があります | 行政書士・契約書作成 | 専門家の視点から松本市でのご相談のイメージをふくらませる情報をお届けします

〇農地の売却に関する相談が増えています

ここ数年、松本市や塩尻市などのいわゆる中信地域のご出身で、他県で長らく生活されている方から、「故郷の農地を売却したい」とご相談いただく機会が増えています。

松本で生まれて、就職や進学で上京し、そのまま都市部で暮らしていて、松本の自宅と土地は誰も継がなかったから、自分が相続して管理してきたけれど売却して整理したい、という方などです。

ご相談者様の寂しい気持ちが凄く伝わるご相談になり、専門職として気合が入ります。

ただ、売却可能かどうかは、農地特有の「条件」があります。

〇農地を売却するための条件

農地については、優良農地を保護し、無秩序な開発による農地荒廃を避けるため、農地法によってその売却には制限がかけられています。

・「市街化区域」の農地を売却するには

市街化区域では、農業委員会に「届出」を行わないと農地の売却はできません。

・「市街化調整区域」の農地を売却するには

郊外の、元々は農家さんが多い地域です。

市街化調整区域の農地は、農業委員会の「許可」を得ないと、売却できません。

・どちらにも当てはまらない場合

上記の2種類に分かれていない地域もあります（非線引き地域）。その場合には、個別に市町村で確認が必要です。

〇売却許可は難しい？

・市街化区域の農地

市街化区域の農地については、宅地や雑種地などの農地以外への転用目的で売却する場合は、届出だけでOKです。

・市街化調整区域の農地

（１）農地のまま使用する前提で売却をする場合

　きちんとその土地を農地として使える人にしか許可が下りません。

　具体的には、農家資格があり、一定以上の耕作面積があり、きちんと耕作できるための農機具や、距離的な近さなどが必要とされます。

（２）農地を宅地や雑種地に転用する場合

　その農地が「青地」と呼ばれる土地類型である場合（農業振興地域内の農用地区域）厳しく転用が制限されますので、転用できるケースはまれです。

　所有者の一定の範囲の親族が「農家住宅」を建てる場合などが、例外です。

　農業振興地域内の農用地区域外の土地（いわゆる白地）であれば、青地よりは転用はしやすくなりますが、やはり許可が必要となります。

〇農地の売却を検討する際に気を付けること

これまで見てきたように、「許可が下りるか」という点も重要ですが、もう一点、重要な点があります。

「その農地に需要があるか」という点です。

需要がなければ、いくら売りたくても、そもそも買い手が全く見つからない農地もあります。

しかし、意外とこの検討がなされていない場合が多いと感じています。

「買った当時はみんなで奪い合うように農地を買った」

「優良農地と言われていた」

「構造改善（土地区画整理）をした土地だから需要はあるはず」

このように思っていても、実際は下記のような理由で、買い手がつかない土地も多いのです。

・水利権のない田畑

・荒廃した農地

・農機具が入れない農地

・道路に面していないので宅地転用が出来ない

・ぶどう棚、朽ちたりんごの木がそのままになっている

・地域に同様の農地がたくさんあって、余っている

こういったケースでは、土地改良・有効活用を行う余裕のある大規模農家や農業生産法人、隣地所有者に買っていただく（もしくは贈与する）という方法で、農地を手放す方策を検討していきます。