【松本市】相続した空き家を売却する際の3000万控除について

query_builder 2022/02/18
相続・遺言
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親が生前に住んでいた自宅について、相続人は誰も住まないため、売却するということがあります。売却して、その代金を相続人で分割するということも多くあります。


その際に、実は結構な税金がかかるケースがあります。


基本的には買った額より売った金額の方が高ければ、その差額に税金がかかります。


買った額が不明(資料がない)の場合には、実際は買った額の方が高かったとしても、そう計算することはできず、売った金額の方が高いという計算方法となってしまい、税金がかかるケースもあります。


しかし、空き家を売却した場合には「3000万円の控除」があり、これを利用すると、税金がかからなかったり、安く済んだりします。


ただし、この「空き家3000万円控除」は、順番や方法を間違えると、適用できなくなりますので、注意が必要です。

登記の順番

まずは相続登記!

当然ですが、売却の前提として、まずは親名義の自宅土地建物について、相続登記をすることが必要です。


この際に、基本的には、売却代金をもらう相続人全員が、代金取得と同じ割合の持分で、相続登記をすることになります。


取得持分と異なる持分で相続登記をしてしまうと、持分と実際の取得価格の差に対して、贈与税が課税される危険があります。


ただし、「長男が自宅を相続する代わりに、金〇百万円ずつ、次男と三男に長男が支払う」という代償分割の方法を取る方法も可能です。


建物についても相続登記を忘れない

通常、売却の際、建物を解体することが予定されている場合に、建物の相続登記をあえてしないことがあります。


相続登記をしなくても、建物を壊した後の「滅失登記」は可能であるため、相続登記の費用を節約できるからです。


しかし、「空き家売却の際の3000万控除」を使うためには、必ず「建物の相続登記」も必要です。


相続後に売却が控えている場合や、売却を検討している場合には、相続手続きを依頼する弁護士、司法書士、行政書士に必ずその旨を伝えてください。


伝えないと、相続登記をしないまま建物を解体し、滅失登記をしてしまい、空き家の3000万控除が使えなくなってしまいます。

滅失登記をしてから売却

相続人名義に土地建物ともに相続登記を行った後、「売却前に建物解体と滅失登記」が必要です。


よく、建築業者さんや不動産業者さんが買い取ってくれる場合には、土地建物について業者さんに売却する契約とし、業者さんの所有となった後に解体し、滅失登記をするケースがありますが、この順番だと3000万円控除は使えません。


必ず、「売却前に解体と滅失登記」をしなければ3000万円控除は適用になりません。


期限は3年

期限をお忘れなきよう

この空き家の「3000万円控除」については、「相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに」売却まで済ませないと適用がありません。


相続登記についても、令和6年4月から義務化されますが、これも3年以内となっています。


特に、売却先がなかなか見つからないような物件の場合には、早めに動いて相続登記を行ったうえで、解体・滅失登記の上、売却先も同時に探していくことが重要です。

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